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土地の評価について

更新日:2019年4月8日

固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた方法により評価します。

  • 地目 地目は、宅地、田および畑(併せて農地といいます)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野および雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。
  • 地積 地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

宅地の評価方法

1 状況類似地域の区分 土地の利用状況を基に、街路の状況などが似ている地域ごとに分けます。

2 標準宅地・主要な街路の選定 状況類似地域ごとに、地域内の地価公示地・滋賀県地価調査地、鑑定評価地のいずれかを標準宅地として選び、接している街路を主要な街路として選びます。

3 標準宅地の評価額の評定 標準宅地の評価額を、地価公示価格・滋賀県地価調査価格・鑑定評価価格の7割を目途に算定します。

4 主要な街路の路線価の付設 標準宅地の1平方メートル当たりの評価額を、主要な街路の路線価とします。

5 その他の街路の路線価の付設 地域ごとに、主要な街路の路線価を基に、街路の状況や公共施設などからの距離を考慮して、その他の街路の路線価を付設します。

6 各土地(筆)の評価額の算出 路線価と各筆の地積を基に、土地の奥行きや間口、形状などに応じた補正を行い、評価額を算出します。

住宅用地に対する課税標準額の特例

土地の課税標準額は評価額を基に算定しますが、住宅用地はその面積によって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて税負担が軽減される特例措置(住宅用地特例率)が適用されます。1月1日時点で、住宅用家屋が存在している場合に適用されます。

小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を、小規模住宅用地といいます。
小規模住宅用地の固定資産税の課税標準額は、評価額の6分の1となります。また、都市計画税の課税標準額は、評価額の3分の1となります。

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地を、一般住宅用地といいます。例えば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。ただし、床面積の10倍までの面積です。
一般住宅用地の固定資産税の課税標準額は、評価額の3分の1となります。また、都市計画税の課税標準額は、評価額の3分の2となります。

併用住宅では、居住部分の割合によって、特例の対象となる面積が異なります。

農地に対する評価と課税

農地は、一般農地と市街化区域農地に区分され、それぞれ評価のしくみが異なっています。

一般農地

一般農地は、市街化区域農地や転用許可を受けた農地以外の農地(田および畑)をいいます。評価方法は、農地の標準地を選び、標準地の状況と比べて評価額を算定します。

市街化区域農地

市街化区域農地は、市街化区域内の農地(田および畑)をいいます。評価方法は、一般農地とは異なり、宅地などの評価額を基準として、造成費を控除した価格で評価額を算定します。

土地の負担調整措置のしくみ

固定資産税は、それぞれの土地の評価額に応じた課税標準額によって決まります。
平成6年度の評価替えから、宅地の評価額を適正な時価(地価公示価格)の7割を目途にすることを決めたことで、評価額と課税標準額の間に大きな開きができてしまいました。
これを短い期間で直すことは、納税者の大きな負担になるため、期間をかけて調整することになっています。
その方法として、今年度の評価額と前年度の課税標準額を比較した割合の負担水準を出して、その負担水準に応じて今年度の課税標準額を決める方法がとられています。
この負担調整措置により算出した課税標準額に税率を算出した額が、固定資産税の税額になります。

負担水準=前年度課税標準額/今年度評価額(※)×100(%)

※住宅用地特例率対象の場合は、今年度評価額に3分の1または6分の1をかける。

宅地等の負担水準と今年度の課税標準額の算出方法

住宅用地(小規模住宅用地・一般住宅用地)

100%以上

評価額×特例率に引き下げ
100%未満

前年度課税標準額+評価額×特例率×5%
特例率:小規模住宅用地の場合は6分の1
     一般住宅用地の場合は3分の1
但し、評価額×特例率を超える場合
    →評価額×特例率
   評価額×特例率が20%未満の場合
     →評価額×特例率の20%

商業地等の非住宅用地
70%以上 評価額×70%に引き下げ

70%未満
60%以上

前年度の課税標準額を据え置き
60%未満

前年度課税標準額+評価額×5%
但し、評価額の60%を超える場合
     →評価額の60%
   評価額の20%未満の場合
     →評価額の20%

関連ページ

農地などの負担調整措置

農地や雑種地、山林など他の地目の土地についても、上の一覧表とは別の負担調整措置がとられています。

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総務部 税務課 資産税係
〒525-8588 滋賀県草津市草津三丁目13番30号
電話番号:077-561-2310
ファクス:077-561-2479

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